Abdullah TOLU
Vergi Kurdu
Farkında mısınız bilmiyorum, son 2-3 yıllık süreçte yapılan değişikliklerle, gayrimenkulle ilgili Vergi Kanunlarında yer alan istisna ve indirimlerin büyük bir kısmı kaldırıldı ve/veya sınırlandırıldı. Bu değişiklikler özellikle şirketlerin yatırım amaçlı gayrimenkul taleplerini azalttı. Gayrimenkulle ilgili bu olumsuz süreç maalesef devam ediyor!
Yapılan düzenlemelerden birisi de, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ile ilgili.
GYO’larla ilgili yapılan düzenleme ne?
2025 yılına kadar GYO’ların kazançları herhangi bir şarta bağlı olmaksızın kurumlar vergisinden istisna bulunuyordu (KVK. Mad. 5/1-d). Ancak, 7524 sayılı Kanunla söz konusu istisna düzenlemesinde yapılan değişiklikle, 2025 hesap döneminden başlamak üzere GYO’ların kurumlar vergisi istisnasından yararlanmaları, sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az yüzde 50’sini, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın (haziran ayı) sonuna kadar kâr payı olarak dağıtmaları şartına bağlandı.
İlgili düzenlemeye göre, bu süre içerisinde belirtilen orana kadar kârın ortaklara dağıtılmaması durumunda, istisnadan faydalanılması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaa uğramış sayılacak. Kar dağıtımı şartına uymayan GYO’lar istisna haklarını kaybetmelerinin yanı sıra, yüzde 30 kurumlar vergisini ödemek zorunda kalacaklar.
İlk uygulama 2025 hesap dönemi için yapılacak!
Evet, kar dağıtımı şartına bağlı ilk istisna beyanı 2025 hesap dönemi için yapılacak. GYO’lar 2025 yılı kazançlarına ilişkin kurumlar vergisi beyannamesini bu ay sonuna kadar vermek ve varsa oluşan taşınmaz kaynaklı kazançlarının yüzde 50’sini Haziran ayı sonuna kadar dağıtmak zorundalar.
GYO’lar ilk kez kurumlar vergisi ile karşılaşacak!
GYO’lar tarihlerinde ilk kez kurumlar vergisi ile karşılaşıyor. Belirtilen şekilde kar dağıtımı yapmaları halinde kazançları yüzde 30 kurumlar vergisinden istisna ancak yüzde 10 asgari kurumlar vergisine tabi olacak. Ayrıca, GYO’lar 2025 hesap dönemi başından itibaren geçici vergi dönemleri itibariyle yüzde 10 asgari kurumlar vergisi ödüyorlar.
Maliye Tebliğ Taslağı ile konuya açıklık getirmeye çalıştı!
GYO’ların kar dağıtımı ile ilgili çok sayıda belirsizlik vardı. Bu belirsizlikler GYODER ve KONUTDER tarafından süreç içerisinde Maliye’ye yazılı ve sözlü olarak iletildi. Toplantılar yapıldı, sonrasında Maliye internet sitesinde durumu açıklayan bir Tebliğ Taslağı yayınladı ve kamuoyu görüşüne açtı (Kurumlar Vergisi Genel Tebliği (Seri No:1)’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri No:25)).
Tebliğ Taslağı ile; dağıtılabilir karın ne olacağı, kar dağıtımına esas kazancın tespitinde giderlerin ne şekilde dikkate alınacağı, TTK açısından ayrılması zorunlu olan yedek akçelerin kar dağıtımında ne şekilde dikkate alınacağı konularına açıklık getirildi.
Tebliğ Taslağındaki bir düzenleme tartışma yarattı!
Tebliğ Taslağındaki düzenlemeler genel olarak olumlu karşılanmakla beraber, bir düzenleme Sektörde ciddi tartışmalara neden oldu. Tartışma yaratan düzenleme, kar dağıtımının, karın sermayeye eklenmesi suretiyle bedelsiz hisse senedi verilerek yapılması ile ilgili.
Maliye: İstisna için NAKİT KAR DAĞITIMI YAPILMASI şart!
Maliye Tebliğ Taslağında, “Karın sermayeye eklenmesi kar dağıtımı sayılmadığından, kar paylarının sermayeye eklenmesi suretiyle kar dağıtım şartının sağlanması söz konusu değildir.” şeklinde açıklama yaparak, karın sermayeye ilavesi yoluyla bedelsiz hisse verilerek yapılan kar dağıtımının yasanın öngördüğü kar dağıtım şartı olarak değerlendirilemeyeceğini ifade etti.
Maliye’ye göre, GYO’ların söz konusu istisnadan yararlanabilmeleri için, kar dağıtımını nakit olarak yapmaları gerekiyor.
Maliye’nin nakit kar dağıtımı açıklaması Sektörü şok etti!
Maliye’nin Tebliğ Taslağında yer alan ve istisnadan yararlanılabilmesi için nakit kar dağıtımı yapılması gerektiğine ilişkin açıklaması sektörde şok etkisi yarattı.
SPK’ya göre bedelsiz hisse verilmesi yoluyla kar dağıtımı yapılması da mümkün!
Halka açık ortaklıkların kar payı dağıtımında ve kar dağıtım politikasının belirlenmesinde uyacakları usul ve esaslar Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Kar Payı Tebliği ve Kar Payı Rehberi’nde yapılan açıklamalara göre, GYO’ların yapacakları kar payı dağıtımlarının nakit dağıtım haricinde, karın sermayeye ilavesi yoluyla bedelsiz hisse verilerek yapılabilmesi de mümkün bulunuyor.
Peki, istisna düzenlemesinde nakit dağıtma şartı var mı?
GYO’larla ilgili kurumlar vergisi istisnası düzenlemesi, KVK’nın 5/1-d maddesinde yer alıyor. Söz konusu düzenlemede, “Bu istisnadan faydalanılabilmesi için fon ve ortaklıkların (emeklilik yatırım fonları hariç) sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şarttır.” şeklinde bir ifade yer alıyor.
İncelenmesinden de fark edileceği üzere, söz konusu düzenlemede, taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az yüzde 50’sinin nakit olarak dağıtılması gerektiğine ilişkin bir hüküm bulunmuyor.
Kar dağıtımında SPK düzenlemelerinin esas alınması lazım!
Yukarıda da belirtildiği üzere, ilgili istisna düzenlemesinde kar dağıtımının nakit olarak yapılması gerektiğine ilişkin özel bir hüküm bulunmadığından, GYO’ların kurumlar vergisi istisnasından yararlanmak için yapacakları kar dağıtımında SPK mevzuatının esas alınması gerekiyor. Yani, GYO’ların kar dağıtımlarını nakit veya karın sermayeye ilavesi yoluyla bedelsiz hisse vererek yapmaları halinde yasanın öngördüğü kar dağıtım şartını yerine getirdikleri kabul edilmeli ve istisnadan yararlandırılmalı. Aksi bir düşünce, SPK mevzuatına göre bedelsiz hisse verilmesi yoluyla kar dağıtımı yapacak olan GYO’larda ciddi problemlere neden olabilir.
Maliye’nin Tebliğ Taslağındaki açıklaması kendi Tebliğine aykırı!
Maliye, Tebliğ Taslağında yer alan ve “karın sermayeye ilavesi yoluyla bedelsiz hisse verilerek yapılan kar dağıtımının yasanın öngördüğü kar dağıtım şartı olarak değerlendirilemeyeceği” açıklamasını, GVK’nın 94/6-b maddesinde yer alan “Karın sermayeye eklenmesi kar dağıtımı sayılmaz” şeklindeki hükme dayandırıyor. Ancak, bu düzenleme, kar payı dağıtımındaki stopajla ilgili.
Kaldı ki, 1 Sıra No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nin “5.6.2.4.3. Bedelsiz olarak elde edilen hisse senetlerinin satışından sağlanan kazançların durumu” başlıklı bölümünde,
“Sermaye yedekleri kullanılmak suretiyle sermaye artırımında bulunulması neticesinde sermaye artırımı nedeniyle verilecek bedelsiz hisse senetlerinin, bu şirkete iştirak edenler yönünden aktif ve pasiflerinde bir artışa neden olmaması gerekir. Dolayısıyla, bedelsiz hisse senetleri nedeniyle aktifte tutulan hisselerin sadece adedi değişecek, bedelinde değişme olmayacaktır.
Dönem kârından ayrılan yedekler kullanılmak suretiyle sermaye artırımında bulunulması halinde ise bu işlem sonucu ortaklara bedelsiz hisse senedi verilmesi ile fiilen kâr payı dağıtılması arasında fark bulunmamaktadır. Her iki halde de ortaklar, kurum bünyesinde oluşan kârlar üzerinde tasarrufta bulunma imkanına sahip olmaktadır.”
Şeklinde açıklama yer alıyor.
Kaldı ki, Tebliğin yukarıda yer alan kısmının ikinci paragrafının iptali için 2013 yılında açılan iptal davası 2019 yılı sonunda Danıştay 4. Dairesi’nin verdiği bir kararla sonuçlandı. Yaklaşık 7 yıl süren bir süreç sonunda Danıştay, Maliye’nin Genel Tebliğ ile yaptığı bu düzenlemeyi onadı. Ancak, dava süreci çok agresif ve heyecanlı geçti, düzenlemenin iptali ve onanması arasında gitti geldi (Danıştay VDDK’nın 07.02.2018 tarihli ve E.2017/626, K.2018/51 sayılı Kararı, Danıştay 4. Dairesi’nin 04.12.2019 tarihli ve E.2018/5022, K.2019/8373 sayılı Kararı). Bu konudaki ayrıntılı açıklamaları ve dava sürecini Gazetemizde 2 Mart 2023 tarihinde yayınlanan “Maliye U dönüşünden vazgeçti!” başlıklı köşe yazımda bulabilirsiniz.
Ayrıca, Danıştay’ın, geçmiş yıl karlarının sermayeye eklenmesi suretiyle gerçekleştirilen sermaye artırımı sonucunda ortaklara verilen bedelsiz hisse senetlerinin kar payı niteliğinde olduğu şeklindeki kararları da devam ediyor (Danıştay 3. Dairesi’nin 09.12.2025 tarihli ve E.2024/6027, K.2025/5326 sayılı kararı).
Maliye’nin bedelsiz hisse ile ilgili açıklamasını yeniden değerlendirmesi şart!
Maliye’nin, gerek istisna ile ilgili düzenlemede nakit kar dağıtımı şartının bulunmaması gerekse SPK mevzuatına göre kar dağıtımının karın sermayeye ilavesi yoluyla bedelsiz hisse verilerek yapılmasının da mümkün olması hususlarını gözönünde bulundurarak, Tebliğ Taslağındaki aksi yöndeki görüşünü yeniden değerlendirmesinde fayda olduğunu düşünüyoruz.
Bu konu GYO’lar açısından son derece önemli!
kaynak: https://www.ekonomim.com/kose-yazisi/maliyenin-nakit-kar-dagitimi-sarti-gyolari-sok-etti/889097
