6 Ağustos 2026 tarihli ve 33332 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 90) ile 2027 yılında emlak vergisi uygulamasında kullanılacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri belirlendi.

Tebliğ, özellikle 2027 yılı bina vergi değerinin hesaplanması, yeni inşa edilen binaların emlak vergisi matrahının belirlenmesi ve bina maliyet unsurunun tespit edilmesi bakımından önem taşıyor.

Tebliğ ekindeki cetvel oldukça ayrıntılı hazırlanmış durumda. Yapının kullanım şekli yanında; inşaat sınıfı ve yapının taşıyıcı/yapısal niteliğine göre ayrı ayrı metrekare maliyet bedelleri öngörülüyor. Cetvelde maliyetler ayrıca asgari, azami ve ortalama tutarlar şeklinde gösteriliyor. Ekli cetvel dört sayfadan oluşuyor ve fabrika binalarından otellere, hastanelerden bürolara, yurtlardan yüzme havuzlarına kadar çok sayıda yapı türünü kapsıyor.

Aşağıda düzenlemenin ne anlama geldiğini ve uygulamada nasıl kullanılacağını ayrıntılı olarak ele alalım.

1. Düzenlemenin Yasal Dayanağı Nedir?

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesi, binaların vergi değerinin nasıl belirleneceğine ilişkin temel düzenlemeyi içermektedir.

Kanunun 29 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine göre binaların vergi değeri belirlenirken iki temel unsur dikkate alınmaktadır:

Binanın metrekare normal inşaat maliyet bedeli,
Binaya isabet eden arsa veya arsa payı değeri.

Dolayısıyla bir binanın emlak vergisine esas değeri yalnızca arsanın değeri üzerinden belirlenmemektedir. Binanın kendisine ilişkin inşaat maliyetinin de hesaplamaya dahil edilmesi gerekmektedir.

90 Seri No.lu Tebliğin temel amacı da bu hesaplamanın bina maliyetine ilişkin kısmında 2027 yılında kullanılacak metrekare normal inşaat maliyet bedellerini belirlemektir.

2. Tebliğ Ne Getiriyor?

Tebliğin düzenlemesi esas itibarıyla oldukça kısa olmakla birlikte eki son derece önemlidir.

Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından müştereken;

2027 yılında emlak vergisine esas olmak üzere uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri belirlenmiştir.

Burada özellikle altının çizilmesi gereken husus, yayımlanan rakamların 2027 yılı için geçerli olmasıdır.

Başka bir ifadeyle Tebliğ 6 Ağustos 2026 tarihinde yayımlanmış olmasına rağmen cetveldeki maliyet bedelleri 2027 yılında yapılacak hesaplamalarda kullanılacaktır.

3. Bina Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedeli Nedir?

Konuyu daha anlaşılır hale getirelim.

Bir taşınmazın emlak vergisine esas bina değerinin hesaplanabilmesi için binanın yaklaşık maliyet değerinin belirlenmesi gerekir.

Bu noktada her bina için gerçek inşaat maliyetinin tek tek araştırılması yerine, Bakanlıklar tarafından her yıl belirlenen metrekare normal inşaat maliyet bedelleri esas alınmaktadır.

Basitleştirilmiş haliyle mantık şöyledir:

Binanın dıştan dışa yüzölçümü × ilgili metrekare normal inşaat maliyet bedeli

hesaplamanın temelini oluşturur.

Ancak işlem bununla tamamlanmaz.

Binanın;

kullanım şekli,
inşaat türü,
inşaat sınıfı,
yaşı,
varsa kalorifer veya klima tesisatı,
asansör durumu,
aşınma payı,
arsa veya arsa payı değeri

gibi unsurlar da nihai vergi değerinin belirlenmesinde etkili olabilmektedir.

Bu nedenle Tebliğde yayımlanan rakamların doğrudan “ödenecek emlak vergisi” olarak değerlendirilmesi doğru değildir.

Bunlar emlak vergisi matrahının oluşturulmasında kullanılan hesaplama unsurlarından biridir.

4. 2027 Yılı Cetvelinde Binalar Nasıl Sınıflandırılmıştır?

Tebliğ ekindeki dört sayfalık cetvel incelendiğinde son derece ayrıntılı bir sınıflandırma yapıldığı görülmektedir.

Cetvelde kullanım şekillerine göre toplam 23 ana bina/yapı grubu bulunmaktadır.

Bunlar:

Fabrika ve imalathane binaları
Fabrika ve imalathane binası, sosyal binaları vb.
Otel binaları
Sinema-tiyatro binaları
Banka-sigorta binaları
İdare binaları
Benzin istasyonu, yıkama ve yağlama binaları
Hastane binaları
Yeraltı garajları
Müstakil garajlar
Yurt binaları
Okul binaları
Yüzme havuzları
Hizmet binaları
Banyo ve hamamlar
Pazar ve fuar yerlerindeki yapılar
Kurutma yerleri
Silolar
Transformatör binaları
Diğer ticarethane ve işyerleri
Diğer ticarethane ve işyerleri
Mesken binaları
Özellik arz eden binalar

şeklinde sıralanmaktadır.

Cetvelin ilk iki sayfasında fabrika ve imalathaneler, oteller, sinema-tiyatro yapıları, banka-sigorta binaları, idare binaları, benzin istasyonları, hastaneler ve garajlar gibi yapı grupları yer alırken; üçüncü ve dördüncü sayfalarda yurt, okul, yüzme havuzu, hizmet binası, hamam, pazar-fuar yapıları, silo, ticarethane, işyeri ve meskenlere ilişkin bedeller bulunmaktadır.

5. Yapının Cinsine Göre de Ayrım Yapılıyor

Tebliğ ekindeki cetvelin önemli özelliklerinden biri, yalnızca “mesken”, “otel” veya “fabrika” şeklinde kullanım amacı üzerinden bir rakam belirlenmemiş olmasıdır.

Aynı kullanım grubunun içerisinde yapının niteliğine göre ayrıca ayrım yapılmaktadır.

Cetvelde başlıca;

Çelik karkas bina,
Betonarme karkas bina,
Yığma kâgir bina,
Yığma yarı kâgir bina,
Ahşap binalar,
Taş duvarlı binalar

için ayrı sütunlar bulunmaktadır.

Bunun doğal sonucu şudur:

Aynı büyüklükte iki binanın kullanım amacı aynı olsa bile yapı sistemleri farklıysa emlak vergisi hesabında kullanılacak normal inşaat maliyetleri de farklı olabilecektir.

Bu nedenle uygulamada yalnızca binanın yüzölçümünün bilinmesi yeterli değildir.

6. İnşaat Sınıfı da Maliyeti Değiştiriyor

Cetvelde ayrıca binalar inşaat kalitesine göre sınıflandırılmaktadır.

Buna göre ilgili yapı türünde bulunması halinde;

Lüks inşaat,
1. sınıf inşaat,
1. sınıf inşaat,
1. sınıf inşaat,
Basit inşaat

ayrımı yapılmaktadır.

Dolayısıyla örneğin 150 m² büyüklüğündeki betonarme bir mesken için yalnızca “150 m² betonarme mesken” denilerek hesaplama yapılamaz.

Meskenin hangi inşaat sınıfında bulunduğunun da belirlenmesi gerekir.

Çünkü lüks sınıftaki betonarme bir binanın metrekare maliyeti ile ikinci veya üçüncü sınıf betonarme binanın maliyet bedeli aynı değildir.

7. Asgari, Azami ve Ortalama Bedeller Neden Var?

Cetvelde dikkat edilmesi gereken bir başka önemli husus, tek bir metrekare maliyet bedeli yerine;

ASG. – AZA. – ORT.

şeklinde üç ayrı sütun bulunmasıdır.

Bunlar sırasıyla;

Asgari – Azami – Ortalama

metrekare normal inşaat maliyet bedellerini ifade etmektedir.

Dolayısıyla cetvel okunurken yalnızca yapı türünün bulunması yeterli olmayıp;

bina kullanım şekli → inşaat sınıfı → yapı türü → asgari/azami/ortalama maliyet

sıralamasının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Bu yapı, uygulamada birbirinden farklı özelliklere sahip binaların tek bir sabit maliyet rakamına mahkûm edilmemesini sağlamaktadır.

8. Meskenler Açısından 2027 Rakamları

Tebliğin en geniş kesimi ilgilendiren bölümlerinden biri doğal olarak mesken binalarıdır.

Ekli cetvelin dördüncü sayfasında yer alan 22) Mesken Binaları bölümünde meskenlerin yapı türüne ve inşaat sınıfına göre farklı metrekare maliyetleri belirlenmiştir.

Örneğin cetvelde betonarme karkas meskenlerde üst sınıflarda daha yüksek, alt sınıflara doğru gidildikçe daha düşük metrekare maliyetleri öngörülmektedir.

Buradaki önemli nokta şudur:

Bir konutun piyasa satış fiyatı ile Tebliğdeki metrekare normal inşaat maliyet bedeli aynı kavram değildir.

Örneğin piyasada metrekaresi çok yüksek bedelle satılan bir konutun Emlak Vergisi Kanunu bakımından hesaplamasında kullanılan inşaat maliyet değeri, piyasadaki satış fiyatından farklıdır.

Dolayısıyla cetveldeki rakamların;

“2027 yılında konutların metrekare fiyatları bunlar olacak”

şeklinde yorumlanması kesinlikle doğru olmayacaktır.

9. Örnek Bir Hesaplamanın Mantığı

Konuyu basit bir örnek üzerinden açıklayalım.

Varsayalım ki bir binanın dıştan dışa yüzölçümü:

150 m²

olsun.

Binanın yapı türü ve sınıfına göre 2027 yılı cetvelinden belirlenen ortalama normal inşaat maliyet bedelinin de örnek olarak:

10.000 TL/m²

olduğunu varsayalım.

Bu durumda ilk aşamadaki brüt hesaplama:

150 m² × 10.000 TL = 1.500.000 TL

olacaktır.

Ancak 1.500.000 TL’nin otomatik olarak binanın nihai emlak vergisi matrahı olduğu düşünülmemelidir.

İlgili mevzuat çerçevesinde bundan sonraki aşamalarda binanın özelliklerine bağlı gerekli hesaplamalar ve indirimler yapılacak; ardından binaya ait arsa veya arsa payı değeri dikkate alınacaktır.

Bu nedenle metrekare normal inşaat maliyet bedeli, vergi değerinin hesaplanmasındaki başlangıç unsurlarından biri olarak görülmelidir.

10. Arsa Payı Değeri Unutulmamalıdır

Emlak vergisi uygulamasında sık yapılan hatalardan biri bina değerinin yalnızca inşaat maliyetinden ibaret olduğunun düşünülmesidir.

Oysa Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinde öngörülen sistemde arsa veya arsa payı değeri de hesaplamaya dahil edilmektedir.

Dolayısıyla aynı özelliklere sahip iki daire düşünelim.

Her ikisinin;

metrekaresi,
bina yaşı,
yapı sistemi,
inşaat sınıfı

aynı olsa dahi bulundukları arsaların değerleri farklı ise nihai vergi değerleri de farklılaşabilir.

Özellikle arsa birim değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde arsa payının toplam vergi değeri üzerindeki etkisi oldukça önemli hale gelebilmektedir.

11. Binanın Yaşı Neden Önemlidir?

Normal inşaat maliyet bedelinin bulunmasından sonra uygulamada dikkate alınan önemli unsurlardan biri de aşınma payıdır.

Yeni yapılmış bir bina ile çok eski bir binanın aynı maliyet değeri üzerinden vergilendirilmesi sistemin mantığına uygun olmayacağından, binanın yaşına bağlı olarak mevzuatta öngörülen aşınma oranları dikkate alınmaktadır.

Bu nedenle 2027 yılı maliyet cetvelindeki rakamların eski bir binaya doğrudan uygulanıp çıkan sonucun nihai bina değeri olarak kabul edilmesi hatalı olacaktır.

12. Asansör ve Kalorifer Tesisatı Bulunan Binalara Dikkat

Tebliğ ekindeki cetvelin dipnotlarında uygulama bakımından son derece önemli açıklamalar da bulunmaktadır.

Cetvelin dördüncü sayfasındaki açıklamalarda, bina metrekare normal inşaat maliyet bedelinin belirlenmesinde asansör ve kalorifer tesisatı bulunan binalara ilişkin ilavelerin ayrıca dikkate alınacağı belirtilmektedir.

Bu nedenle uygulayıcıların yalnızca tablodaki ana rakamı alarak işlemi tamamlamamaları, cetvelin altında bulunan açıklama ve dipnotları da mutlaka değerlendirmeleri gerekir.

13. Özellik Arz Eden Binalar İçin Ayrı Düzenleme Var

Cetvelin sonunda “23) Özellik Arz Eden Binalar” başlıklı özel bir bölüm bulunmaktadır.

Burada genel bina sınıflandırmasına doğrudan girmeyen bazı yapıların değerlendirilmesine ilişkin ayrıca açıklama yapılmıştır.

Bu durum uygulamada önemlidir.

Çünkü her yapının standart bir konut, işyeri, fabrika veya otel olarak değerlendirilmesi mümkün olmayabilir. Özellikle kullanım biçimi veya mimari özellikleri nedeniyle özel nitelik taşıyan yapılarda cetvelin dipnotlarının ayrıca incelenmesi gerekir.

14. Tebliğ Emlak Vergisi Oranlarını Değiştiriyor mu?

Hayır.

Burada önemli bir ayrım yapılmalıdır.

90 Seri No.lu Tebliğ doğrudan emlak vergisinin vergi oranlarını değiştiren bir düzenleme değildir.

Tebliğin konusu;

2027 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin belirlenmesidir.

Dolayısıyla Tebliğ yayımlandı diye emlak vergisinin oranının doğrudan artırıldığı şeklinde bir değerlendirme yapılması doğru olmaz.

Bununla birlikte bina maliyet bedellerinin değişmesi, diğer şartların da etkisiyle vergi değerinin hesaplanmasını ve dolayısıyla ödenecek emlak vergisini etkileyebilecek unsurlardan biridir.

15. Tebliğdeki Rakamlar Rayiç Bedel veya Satış Bedeli Değildir

Bu ayrım özellikle vatandaşlar açısından önemlidir.

Tebliğde yayımlanan rakamlar;

gayrimenkul satış fiyatı değildir.

Aynı şekilde;

bir konutun piyasa rayiç değeri de değildir.

Bunlar Emlak Vergisi Kanunu kapsamında bina vergi değerinin belirlenmesinde kullanılan normal inşaat maliyet bedelleridir.

Dolayısıyla örneğin cetvelde belirli bir mesken türü için görülen metrekare tutarının;

“Bu evin 2027 yılındaki satış fiyatı metrekaresi şu kadar olacak.”

şeklinde yorumlanması yanlış olur.

Piyasa satış değeri arz-talep, konum, kat, cephe, manzara, ulaşım imkânları, bölgesel talep ve çok sayıda başka ekonomik faktörle oluşurken; burada söz konusu olan vergi mevzuatına özgü teknik bir hesaplama unsurudur.

16. Düzenleme Kimleri İlgilendiriyor?

90 Seri No.lu Tebliğ doğrudan veya dolaylı olarak oldukça geniş bir kesimi ilgilendirmektedir.

Başta;

bina sahipleri,
konut sahipleri,
işyeri sahipleri,
yeni bina inşa edenler,
müteahhitler,
belediyeler,
emlak vergisi işlemlerini yürüten birimler,
mali müşavirler,
vergi danışmanları,
gayrimenkul sektöründe faaliyet gösterenler

açısından 2027 yılı hesaplamalarında dikkate alınması gereken bir düzenlemedir.

Özellikle yeni tamamlanan veya vergi değerinin yeniden hesaplanmasını gerektiren binalarda ilgili yapı grubunun ve sınıfının doğru tespit edilmesi önem taşımaktadır.

17. Uygulamada Cetvel Nasıl Okunmalı?

Tebliğ ekindeki tablo ilk bakışta oldukça karmaşık görünebilir.

Ancak sistematik olarak ilerlenirse kullanımı daha kolaydır.

Öncelikle binanın kullanım türü bulunmalıdır.

Örneğin:

Mesken binası

Daha sonra inşaat sınıfı belirlenmelidir.

Ardından yapının;

çelik karkas mı, betonarme karkas mı, yığma kâgir mi, yarı kâgir mi, ahşap mı veya taş duvarlı mı

olduğuna bakılmalıdır.

Son olarak ilgili satırdaki;

asgari – azami – ortalama

metrekare maliyetleri dikkate alınmalıdır.

Kısaca tabloyu okuma sırası:

Kullanım amacı → İnşaat sınıfı → Yapı sistemi → Asgari/Azami/Ortalama bedel

şeklinde düşünülebilir.

18. Mali Müşavirler ve Uygulayıcılar Açısından Nelere Dikkat Edilmeli?

2027 yılı emlak vergisi hesaplamalarıyla ilgili işlem yapılırken özellikle şu hususların birlikte kontrol edilmesinde yarar bulunmaktadır:

Binanın doğru kullanım grubuna dahil edilmesi,
İnşaat sınıfının doğru belirlenmesi,
Yapı sisteminin doğru seçilmesi,
2027 yılına ait doğru cetvelin kullanılması,
Binanın dıştan dışa yüzölçümünün doğru alınması,
Binanın yaşının ve aşınma payının dikkate alınması,
Arsa veya arsa payı değerinin hesaba dahil edilmesi,
Asansör ve kalorifer gibi özelliklerin gözden kaçırılmaması,
Cetvelin altında bulunan özel açıklamaların ayrıca incelenmesi.

Özellikle birbirine benzeyen yapıların yanlış satır veya sütundan hesaplanması önemli değer farklılıkları ortaya çıkarabileceğinden, cetvelin yalnızca rakamsal değil sınıflandırma yönünden de dikkatle okunması gerekir.

19. 2027 Yılı Açısından Düzenlemenin Önemi

90 Seri No.lu Tebliğ, görünüşte yalnızca bir maliyet cetvelinin ilanından ibaret olsa da emlak vergisinin hesaplama mekanizması açısından temel düzenlemelerden biridir.

Çünkü bina vergi değerinin belirlenmesinde kullanılan ana unsurlardan biri bina metrekare normal inşaat maliyet bedelidir.

Bu nedenle 2027 yılında yapılacak hesaplamalarda 2026 veya önceki yıllara ait maliyet cetvellerinin kullanılmaması, işlemin yapıldığı yıl bakımından doğru tutarların esas alınması gerekmektedir.

Burada tekrar belirtelim:

Tebliğin yayımlanma tarihi 6 Ağustos 2026, cetveldeki bedellerin uygulanacağı yıl ise 2027’dir.

Sonuç ve Değerlendirme

6 Ağustos 2026 tarihli ve 33332 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 90) ile 2027 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri belirlenmiştir.

Düzenleme, emlak vergisi oranlarını belirleyen veya gayrimenkullerin piyasa satış fiyatlarını tespit eden bir düzenleme değildir. Açıklanan rakamlar, binaların emlak vergisine esas vergi değerinin hesaplanmasında kullanılan teknik maliyet unsurlarından birini oluşturmaktadır.

Tebliğ ekindeki dört sayfalık cetvel incelendiğinde; kullanım amacından inşaat sınıfına, yapı sisteminden asgari-azami-ortalama maliyet ayrımına kadar ayrıntılı bir sistem oluşturulduğu görülmektedir. Fabrika, otel, banka, hastane, garaj, okul, yurt, ticarethane, işyeri ve mesken dahil çok sayıda yapı türü için ayrı maliyet bedelleri bulunmaktadır.

Bu nedenle 2027 yılında bina vergi değerinin hesaplanması sırasında yalnızca taşınmazın metrekaresine bakılması yeterli değildir. Binanın kullanım amacı, inşaat sınıfı, yapı sistemi, yaşı, arsa veya arsa payı değeri ve ilgili diğer özelliklerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle meslek mensupları ve uygulayıcılar bakımından en önemli nokta, cetvelde yer alan tutarların tek başına emlak vergisi matrahı veya ödenecek vergi olmadığının bilinmesidir. Cetvel, Emlak Vergisi Kanununun öngördüğü değerleme sisteminin yalnızca bina maliyet unsurunu oluşturmaktadır.

Sonuç olarak 90 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ve ekindeki 2027 yılı bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri cetveli, 2027 yılı emlak vergisi uygulamalarında başvurulacak temel düzenlemelerden biri olacaktır.

Yasal Dayanak: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 ve 31 inci maddeleri ile Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük.

Düzenleme: Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 90)
Resmî Gazete Tarihi: 6 Ağustos 2026
Resmî Gazete Sayısı: 33332
Uygulama Yılı: 2027
Konu: 2027 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin tespiti.