Emsal mi, gerçek mi?
Bu konuyu bir örnek üzerinden inceleyelim. 2023 yılında emlâk vergisi değeri 2 milyon lira olan ve bu değer üzerinden emlâk vergisi ödeyen Ali Bey’in, bu dairesi için yıllık emsal kira geliri bedeli 100 bin liradır. Ancak Ali Bey, gerçekte, yıllık 80 bimn lira kira geliri elde ettiyse, bu gelirini mi, yoksa emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Gerçek kira bedelini beyan ederse sonradan fark için ikmalen tarhiyat yapılabilir mi?
Bu soruya, hemen cevap verelim, sonra da sebeplerini açıklayalım. Bu sorunun cevabı olumsuzdur. Örnekteki mükellef Ali Bey, gerçekte almadığı 100 bin lirayı kira geliri olarak beyan etmekle yükümlü değildir.
GVK, kanunun yorumlanmasına esas olacak ilkelerini (kanunun ruhunu), hemen 1 ve 2’nci maddesinde açıklamıştır. Bizi ilgilendiren “gerçek gelir” ilkesine göre gelir vergisi, kişilerin elde ettikleri gerçek gelirleri üzerinden alınır. Kişilerin farazi veya elde etmedikleri gelirleri, gelir vergisine esas alınamaz.
Mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözleşmeleri, kira makbuzları veya kiraların bankadan ödendiği durumda banka dekontları veya posta havale makbuzları ile kanıtlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre beyanda bulunmak zorunda değildirler veya bu kişilere emsal kira bedelinden düşük kira geliri beyan ettikleri gerekçesiyle ikmalen cezalı vergi salınamaz. Salınması halinde kira geliri sahipleri, beyan ettikleri kira gelirinin gerçek olduğunu yargı mercileri önünde kanıtlama olanağına sahiptirler.
Ancak mükelleflerin, kira gelirini kanıtlayamamaları, ellerinde delilleri ve hatta yazılı kira sözleşmeleri bile olmaması durumlarında veya gerçekte daha yüksek kira aldıklarının ve bu miktarı gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde yahut gerçek kira bedelinin belirlenememesi veyahut kiracılarından kira almamaları halinde, emsal kira bedeli esasına göre cezalı vergi tarhiyatı ile karşılaşma ihtimalleri söz konusu olacaktır. Netice olarak, kira gelirini tam ve doğru olarak beyan eden ve beyan ettiği tutarın gerçekte elde ettiği kira tutarı olduğunu kanıtlayabilen mükelleflerin, emsal kira bedeli hükmünden korkmaları veya çekinmeleri için hiçbir sebep yoktur.
Emsal bedelin istisnaları
Ayrıca kanunun anılan hükmüne göre, aşağıda sayacağımız dört istisnai halde emsal kira bedeli müessesesi uygulanmaz. Bir başka deyişle bu istisnai hallerde mükelleflerden emsal kira bedeli üzerinden beyanda bulunmaları beklenemez.
- Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
- Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füruğ (çocuk, torun) veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi,
- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi 4. Mahalli idareler dahil bütün kamu kurum ve kuruluşları ile yapılan kiralamalar.
Ancak burada 1, 2 ve 3 numaralı hüküm için dikkat edilmesi gereken nokta, “ikamete tahsis edilme”dir. Bu sebeple işyeri olarak yapılan tahsisler, buraya girmez.
Bu istisnai hallere girmeyen ve dolayısıyla emsal kira bedeli üzerinden beyanname vermeyi gerektiren hallere örnek olarak “çocuğa bedelsiz işyeri tahsisi”, “kişinin dairesini bedelsiz olarak şirketine kullandırması”, “bir dairenin (usul-füruğ ve kardeş dışında kalan), kardeş çocuğuna veya hala, dayı, teyze, amca gibi akrabalara işyeri veya mesken olarak bedelsiz kullandırma” gibi haller sayılabilir. Ancak bu gibi hallerde, gerçekte bir kira bedeli tahsil ediliyorsa, yine bu gerçek kiranın beyan edilmesi gerekir.
Öte yandan bedelsiz işyeri olarak tahsislerde eğer mal sahibi (örneğin oğlundan) gerçekte kira almayarak emsal kira bedeli üzerinden beyanname veriyorsa, kiracı işletmelerin kayıtlarında da bir kira gideri gözükmeyecek ve dolayısıyla stopaj yapma mükellefiyeti de doğmayacaktır.
Emsal kira bedeli altında kira geliri elde eden ve dolayısıyla gerçek kira gelirini beyan edenlere önerimiz, aldıkları kira tutarlarını belgeleyen kira sözleşmesi, makbuz, dekont, havale belgesi gibi kira bedelini kanıtlayan belgelerini, ileride vergi idaresi ile bir ihtilaf çıkabileceğini de nazara alarak özenle saklamalarıdır.
Görüldüğü gibi emsal kira bedeli esası, kişilerin almadığı, elde etmediği gelirleri üzerinden vergi almayı amaçlayan bir müessese değildir.
Öte yandan mükelleflerin emsal kira bedeline göre beyanda bulunmaları, onların mesken kira gelirleri istisnasından yararlanma ve giderleri indirim haklarını ortadan kaldırmaz.
kaynak:https://www.ekonomim.com/kose-yazisi/kiralarin-vergilendirilmesi-ve-emsal-kira-bedeli-esasi/732639
